“兩個轉(zhuǎn)換”的龍湖,尋路新發(fā)展模式
      2024-08-26 23:17
      來源: 深圳新聞網(wǎng)
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      “兩個轉(zhuǎn)換”的龍湖,尋路新發(fā)展模式

      深圳新聞網(wǎng)2024年8月26日訊(記者 楊平)8月23日,龍湖集團(tuán)公布2024年半年度業(yè)績。上半年,龍湖集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入468.6億元,歸屬于股東的核心凈利潤為47.5億元。行業(yè)整體利潤率向制造業(yè)轉(zhuǎn)型,龍湖業(yè)績放慢腳步,但“生存”尚未成為龍湖的困擾。上半年,龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)還在不斷優(yōu)化,財務(wù)狀況也依然能得到投資人的肯定,截至8月23日,龍湖集團(tuán)存續(xù)期多數(shù)境內(nèi)公司債價格均已穩(wěn)定在90元上方。

      同時,龍湖三大業(yè)務(wù)板塊中的運(yùn)營、服務(wù)業(yè)務(wù)板塊還保持著增長,貢獻(xiàn)了八成的核心凈利。各項業(yè)務(wù)有序推進(jìn),開業(yè)3座全新天街、推出新資管旗艦品牌、物業(yè)管理開拓更廣闊城市場景、代建業(yè)務(wù)拓展圍欄等項目。

      面對持續(xù)波動周期,龍湖在努力實現(xiàn)自己的“兩個轉(zhuǎn)換”。

      “第一個轉(zhuǎn)換”:債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

      龍湖將壓降負(fù)債放在首位。數(shù)據(jù)顯示,龍湖集團(tuán)有息負(fù)債自2023年開始下降,截至2024年上半年末,龍湖集團(tuán)有息負(fù)債為1874億元,較年初減少52億元,扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至58.6%,較2021年末下降約8個百分點。

      伴隨行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展周期,再一次審視發(fā)展命題的龍湖,依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動力”實踐出了舊模式的破局方向。

      自2023年起,龍湖集團(tuán)此前長期投入的商業(yè)、長租公寓等航道開始貢獻(xiàn)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流,加之物業(yè)管理、智慧營造兩條輕資產(chǎn)航道,龍湖有了四條以內(nèi)生驅(qū)動反哺整體盤面的航道業(yè)務(wù)。

      在2024年上半年,上述四個業(yè)務(wù)依然以正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水。以持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展來解決發(fā)展中的問題,內(nèi)生驅(qū)動的龍湖將不受債務(wù)規(guī)模約束,而依托豐富的經(jīng)營性業(yè)務(wù)構(gòu)成,也為龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,贏得額外的空間與時間。

      報告期內(nèi),龍湖集團(tuán)凈增了219億元經(jīng)營性物業(yè)貸款,相應(yīng)的截至8月23日,2024年以來歸還了107億元境內(nèi)公開債,年內(nèi)剩余到期公開債僅10 億元。

      相較于信用貸,以自持資產(chǎn)為錨點的經(jīng)營性物業(yè)貸天然具備成本低、賬期長等優(yōu)勢。在2024年,得益于政策支持,經(jīng)營性物業(yè)貸的價值持續(xù)放大,截至上半年末,龍湖集團(tuán)的平均合同借貸年期延長至9.19年,融資成本降至4.16%。

      基于新環(huán)境,龍湖構(gòu)建了 “兩個資金閉環(huán)”——以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降有息負(fù)債,用經(jīng)營性物業(yè)貸增量來償還信用融資,將壓降負(fù)債真正轉(zhuǎn)化為一件可持續(xù)的長期行為。在業(yè)績會上,龍湖集團(tuán)管理層解釋了這種債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的意義,一是能讓龍湖的負(fù)債水平降低;二是能讓負(fù)債償還節(jié)奏,與經(jīng)營性收入的節(jié)奏匹配。在其給出的時間表里,到2025年底,龍湖將徹底完成新舊動能的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

      “第二個轉(zhuǎn)換”:收入與利潤結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

      當(dāng)發(fā)展動能與債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換,同時指向經(jīng)營性業(yè)務(wù)之時,龍湖向外界傳遞了對新發(fā)展模式的見解。

      與開發(fā)業(yè)務(wù)相對應(yīng),經(jīng)營性業(yè)務(wù)又被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線。在過去,龍湖很早就開始重視第二曲線的投入,其中,廣為業(yè)界熟知的動作,是每年以銷售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營性資產(chǎn)。而在長達(dá)十余年的投入周期里,這些在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時的真金白銀,催生出龍湖近2000億元的經(jīng)營性資產(chǎn)矩陣。

      源于與當(dāng)前債務(wù)相匹配的規(guī)模,龍湖有了債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的底氣,而在此之上,龍湖希望通過經(jīng)營性業(yè)務(wù),在收入和利潤結(jié)構(gòu)實現(xiàn)“第二個轉(zhuǎn)換”。

      今年上半年,龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入達(dá)到131億元,同比增長7.6%,對整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%,對核心利潤的貢獻(xiàn)提升至80%以上,憑借經(jīng)營性業(yè)務(wù)的高利潤率,平滑了周期里的利潤曲線。根據(jù)規(guī)劃,龍湖希望在2028年時完成經(jīng)營性收入占比過半,屆時將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換,至此,龍湖也將正式完成新舊動能的轉(zhuǎn)換。

      在財報里,龍湖展現(xiàn)出了其積極的準(zhǔn)備。在上半年,龍湖商業(yè)新開業(yè)3座商場,并通過對頭部存量項目進(jìn)行改造與運(yùn)營提升,令整體銷售額及日均客流量實現(xiàn)同比兩位數(shù)的增長。截至期末,累計開業(yè)運(yùn)營的購物中心已達(dá)到91座,鑒于在手商業(yè)的存量,預(yù)計下半年還將開業(yè)10座商場,預(yù)計明后年會保持每年10座左右的開業(yè)節(jié)奏。

      報告期內(nèi),龍湖將長租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍(lán)海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”等六大業(yè)務(wù)融合,推出全新資管旗艦品牌逍遙洲資管,形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺,以全新的資管運(yùn)營邏輯針對存量市場尋找更多機(jī)會。其中,作為業(yè)務(wù)基本盤的長租公寓“冠寓”,不斷品質(zhì)迭代,在全國持續(xù)落地4.0產(chǎn)品,期末出租率增至95.6%。

      在2024年上半年末,龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積3.7億方,客戶滿意度已連續(xù)15年超過90%,科技賦能實現(xiàn)管理提效,持續(xù)優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)之余,將服務(wù)半徑延伸至華為、京東、小米、螞蟻、阿里、網(wǎng)易等旗下辦公空間的一線場景,以及上海虹橋機(jī)場及其場區(qū)等公共設(shè)施場景,于擁擠的住宅服務(wù)外,在商企服務(wù)上拓展更大想象空間。

      而脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營造業(yè)務(wù),在2024上半年新增代建類項目26個,在管銷售業(yè)態(tài)項目中,上半年累計銷售40億元。在上半年,龍湖龍智造發(fā)布了全新智慧空間科技產(chǎn)品矩陣,把龍湖多年來的數(shù)字化經(jīng)驗升級打磨為整體解決方案,幫助城市和企業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

      可以看到,在2024年上半年,龍湖的每一項經(jīng)營性業(yè)務(wù)均遵循著質(zhì)量與規(guī)模兩個邏輯有序推進(jìn)。如同過往不追求銷售排名的龍湖一樣,通過品質(zhì)、能力、口碑提升,再自然而然帶動自身發(fā)展是龍湖過往最熟悉的路徑,在新周期之下,經(jīng)營性業(yè)務(wù)之上,熟悉的齒輪再一次開始扭動。

      全新形態(tài)的龍湖

      站在新發(fā)展模式的起點,龍湖在研究過美國、日本、中國香港等成熟市場后,也得出自己的結(jié)論:“較低的負(fù)債水平+高經(jīng)營性收入,是穿越周期必須要具備的兩大條件?!?/span>

      在過去,龍湖的審慎讓它以堅定的投資與沉淀,構(gòu)建起服務(wù)千萬人的三大業(yè)務(wù)板塊與“一個龍湖”生態(tài)體系,使得地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造都位于地產(chǎn)行業(yè)前十的地位。

      而在新周期里,龍湖得以憑借足夠體量的經(jīng)營性業(yè)務(wù),通過可持續(xù)的內(nèi)生式增長,驅(qū)動的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、收入及利潤結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。在今年下半年,龍湖的有息負(fù)債還會進(jìn)一步下降,在龍湖的規(guī)劃里,這個數(shù)字將降至1700億左右。

      每一條內(nèi)生驅(qū)動的航道,均意味著龍湖在收入和利潤結(jié)構(gòu)上的主動權(quán),通過此消彼長應(yīng)對不同的行業(yè)發(fā)展周期。

      (圖片來源:龍湖)

      [編輯:葉梅 馬丹] [責(zé)任編輯:劉曉宇]
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