日前，備受關注的《深圳經濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》首次公開征求社會意見，成為深圳城市更新史上的一個標志性事件。
由于較早出現(xiàn)土地供應緊張問題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市。自2004年起，已陸續(xù)出臺多個規(guī)章及配套政策等，明確了“政府引導、市場運作”等原則，在全省乃至全國均產生了較大影響。
但隨著城市更新的深入推進，一些問題陸續(xù)暴露出來，尤其是個別物業(yè)權利人不簽約導致更新項目推進滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等，已成為制約深圳城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現(xiàn)有政策規(guī)定已難以全盤破解。
正因為如此，該《征求意見稿》的一大亮點是創(chuàng)設性地提出了“個別征收＋行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產權比例不低于95％且符合房屋征收相關規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
說起城市更新，人們往往首先想到的是破舊低矮的房屋變身成為現(xiàn)代氣派的摩天大樓，但拆遷過程中的漫長拉鋸和重重阻力，卻不太為人所知。根據當前的規(guī)定，必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能確認實施主體。但在利益訴求多元化的現(xiàn)實中，業(yè)主眾多、產權分散的項目，要求取得百分之百的業(yè)主同意補償安置方案十分困難。這也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。
比如，木頭龍小區(qū)是2010年深圳市第一批城市更新獲批項目，改造方案得到了小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的認可。然而項目卻因少數(shù)“釘子戶”拒不簽約而多年停滯不前，49名老業(yè)主在十年等待中抱憾離世。曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令業(yè)主、開發(fā)商、政府和社會陷入多輸困局。而隨著年限的推移，很多老舊住宅區(qū)質量安全隱患日益嚴重，更容易引發(fā)社會問題。
事實上，深圳的城市更新方案均有配建學校、醫(yī)院、人才保障房和產業(yè)保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。按照法律界人士的說法，如果一個小區(qū)95％的人同意城市更新，就已經構成公共利益，剩下5％的人始終不簽實際上阻礙了公共利益。
值得一提的是，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，該《征求意見稿》提出，政府實施個別征收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業(yè)權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補償方案。
深圳率先探索城市更新立法，也是在建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的道路上在城市更新領域的一次“先行”與“示范”。我們相信并期待，它將進一步清晰城市更新征拆矛盾糾紛的解決路徑，提煉、固化城市更新實踐經驗和推動城市更新制度創(chuàng)新，最終成為城市發(fā)展的加速器。
