小潘說房｜房子倒了就地變成“拆遷戶”？這些城市舊改“雷區(qū)”踩不得
見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)2019年8月30日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 潘潤華）最近有網(wǎng)友戲稱，“深圳的樓市很神奇，上午倒房，下午漲價(jià)，房產(chǎn)中介市場(chǎng)敏銳性堪比淘寶店主?！?/p>
“拆遷已動(dòng)工”“拆遷物業(yè)”“房子倒了，坐等拆遷”……28日，羅湖區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜。還沒了解清楚事情真相，朋友圈就開始傳出該小區(qū)“房價(jià)暴漲”的消息。據(jù)媒體報(bào)道，事故發(fā)生后，購房平臺(tái)顯示該公寓的房價(jià)暴漲高達(dá)100萬，連旁邊的鐵路小區(qū)也“沾了光”，坐地起價(jià)，一套80多平的房子當(dāng)天猛漲30萬。
就在這個(gè)號(hào)稱房價(jià)“泡沫”的年代，在小潘看來，深圳的房價(jià)不一定是“泡沫”，倒是這就地變成“拆遷戶”的想法很可能化成泡沫。這不，剛剛（30日下午）深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)文了，該公寓不能辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記中心的提示信息。
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，房屋倒塌從物權(quán)法角度上說，物權(quán)已經(jīng)喪失了，不具有買賣的價(jià)值。換而言之，這時(shí)候高價(jià)買入倒塌房屋很可能“竹籃打水一場(chǎng)空”。
至于倒塌后的重建，他表示，房產(chǎn)滅失了，理論上可以申請(qǐng)重建，但是重建還需要重新報(bào)規(guī)劃審批，審批不通過就不能重建。
“可千萬不要說房倒塌了，地還是我的。土地所有權(quán)依法屬于國家或集體，不屬于個(gè)人。房蓋上面了，只是證明你有一定時(shí)間內(nèi)的土地使用權(quán)，如何使用還要看政府的規(guī)劃。按照規(guī)劃用途使用。沒有重新通過規(guī)劃審批，也沒有取得施工許可證，重建后屬于違法建筑，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)?！?/p>
他例舉到，深圳惠州東莞等地，存在私宅業(yè)主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；也有些偷偷重建了，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)由私宅的合法建筑變成目前的違法建筑；還有些幾十年了仍是一片空地。
“瓜”吃完了，但“漲知識(shí)”卻顯得尤為必要了。畢竟要成功避“坑”還得自己了解相關(guān)舊改政策。
深圳一舊改項(xiàng)目。
小知識(shí)：舊改是什么？
談到舊改，離不開城市更新。城市更新主要是指對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。通常所說的舊改，主要是指對(duì)舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等的改造，是城市更新的一種表現(xiàn)。
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》，城市更新需具有以下情形之一的區(qū)域：
（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；
（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；
（四）依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。
深圳一城中村（圖文無關(guān)）。
深圳高樓林立。
城市更新主要包括三種類型：綜合整治類、功能改變類、拆除重建類。后者關(guān)注度最高，拆除重建類項(xiàng)目是需具備城市更新條件，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實(shí)施城市更新。
值得一提的是，根據(jù)2019年市政府印發(fā)的《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》，拆除范圍的用地面積應(yīng)滿足以下要求：
（一）拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。
（二）福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍應(yīng)當(dāng)對(duì)整村用地進(jìn)行研究，分別明確是否進(jìn)行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除范圍，鼓勵(lì)其他各區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。
（三）重點(diǎn)更新單元位于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；位于其他區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。具體拆除范圍用地面積以市政府審批為準(zhǔn)。
而和平新居，根據(jù)公開資料顯示總占地面積約為8950㎡?！霸撔^(qū)占地面積不足10000平方米，并不符合城市更新要求。即使該小區(qū)連帶周邊小區(qū)一起進(jìn)行改造，在面積上達(dá)到了申報(bào)門檻，城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)有著嚴(yán)格的規(guī)定和流程，也不代表一定能夠獲批。一旦未獲批，美好的愿望就會(huì)變成慘痛的現(xiàn)實(shí)。”廣東誠公律師事務(wù)所誠至成團(tuán)隊(duì)合伙人程庭剛律師說到。
和平心居房屋倒塌。
倒塌房屋和平新居售價(jià)猛漲。（微博截圖）
博舊改無法律限制但這四大風(fēng)險(xiǎn)“繞不開”
一直以來，不少人寄望化身“拆遷戶”來實(shí)現(xiàn)“一夜暴富”的夢(mèng)想。而博舊改就成了欲望驅(qū)使下的產(chǎn)物。那現(xiàn)實(shí)真如此嗎？該如何避免“美夢(mèng)”變成“慘痛現(xiàn)實(shí)”？
程庭剛律師表示，現(xiàn)在很多人都在博舊改，從法律上看，對(duì)此沒有限制，但里面的風(fēng)險(xiǎn)挺大。主要表現(xiàn)在：
其一：舊改項(xiàng)目能否順利過戶成疑。以房屋倒塌為例，在法律層面，房產(chǎn)登記中心不一定允許過戶。
其二：舊改項(xiàng)目能否正式獲得審批充滿不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目是否納入舊改，還依賴于政府統(tǒng)籌規(guī)劃。此外，深圳城市更新舊改條件諸多，是否滿足舊改條件，成功獲得政府審批具有不確定性。
其三：拆遷難度大，推動(dòng)過程長。舊改涉及到整個(gè)片區(qū)，因?yàn)榕f住宅小區(qū)城市更新需要業(yè)主簽約率需達(dá)100％才能正式啟動(dòng)，這其中是各業(yè)主的考量，意見統(tǒng)一度難以達(dá)到。值得注意的是，如舊改項(xiàng)目長期無法有效推動(dòng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，政府可能會(huì)將其從城市更新單元計(jì)劃中剔除。
其四：買賣二手房本身存在的交易風(fēng)險(xiǎn)。
行家態(tài)度：博舊改與賭博無差別
那該不該博舊改呢？
資深地產(chǎn)行業(yè)人士、深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，“房住不炒，房產(chǎn)主要用途還是居住，投機(jī)炒作絕對(duì)不值得鼓勵(lì)。博舊改更是投機(jī)中的投機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)巨大，根本不知道舊改如何執(zhí)行？怎樣執(zhí)行？與賭博根本沒有差別?！彼€指出，尤其小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)更大，購房者要注意，小產(chǎn)權(quán)根本沒有任何保障，分分鐘多年來的積累一下子化為烏有。
“被巨大蛋糕誘惑，丟了芝麻撿了西瓜的人生?！敝軤庝h律師感嘆道，松泉公寓博舊改的人，在里面住了十幾年，深圳的房價(jià)都漲幾次了，他們房產(chǎn)的舊改還遙遙無期，機(jī)會(huì)成本喪失。他表示，博舊改不應(yīng)該是投資房產(chǎn)的首選，舊改周期太長，中間存在的不穩(wěn)定因素太多。
程庭剛律師指出，2009月12月，《深圳市城市更新辦法》開始施行。2010年4月，全市共有8個(gè)舊住宅小區(qū)被列入深圳城市更新單元第一批計(jì)劃。近10年過去，僅1個(gè)小區(qū)順利啟動(dòng)舊改，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。同時(shí)，博舊改還可能出現(xiàn)極端的情況。如買了一套即將倒塌的房子，很可能將來舊改成不了，房子住不了。手里握著購房合同等證件，遙遙無期地等待。
